Bewertungsstichtag bei der Gebäude-AfA: Der richtige Zeitpunkt für Ihr Gutachten

Wann genau darf die Gebäude-AfA zum ersten Mal angesetzt werden? Diese Frage ist für Vermieter und Immobilieneigentümer nicht nur akademisch: Wer den Bewertungsstichtag falsch bestimmt, schreibt entweder zu früh oder zu spät ab – und verschenkt damit steuerliche Vorteile oder riskiert Nachzahlungen.

Der Bewertungsstichtag ist der Zeitpunkt, ab dem die Abschreibung läuft. Er hängt davon ab, ob Sie ein Gebäude erwerben (Anschaffung) oder selbst errichten (Herstellung), und er ist an ganz bestimmte rechtliche Voraussetzungen geknüpft, die der Bundesfinanzhof in zahlreichen Urteilen präzisiert hat.

Was ist der Bewertungsstichtag?

Im steuerrechtlichen Sinne ist der Bewertungsstichtag der Zeitpunkt, zu dem:

1. das zu beurteilende Wirtschaftsgut (hier: das Gebäude) in das Eigentum des Steuerpflichtigen übergeht, oder
2. das selbst hergestellte Gebäude fertiggestellt wird

Erst ab diesem Zeitpunkt kann die AfA nach §7 Abs. 4 EStG beginnen. Er bestimmt zudem:

• Den AfA-Satz (welche Gebäudekategorie und welcher Satz anzuwenden ist)
• Die Bemessungsgrundlage (auf welchen Wert abgeschrieben wird)
• Die Restnutzungsdauer bei gebrauchten Gebäuden

Bewertungsstichtag beim Kauf einer Immobilie: Das wirtschaftliche Eigentum

Der häufige Irrtum: Die AfA beginnt erst, wenn das Gebäude im Grundbuch eingetragen ist. Das ist falsch.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt: Maßgebend ist der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, nicht des rechtlichen (zivilrechtlichen) Eigentums.

Was ist wirtschaftliches Eigentum?

Wirtschaftliches Eigentum liegt vor, wenn der Erwerber:

• Besitz an der Immobilie hat (er kann darüber verfügen)
• Nutzungen zieht (Miete, Eigenbewohnung)
• Risiken trägt (Zufallsverlust, Wertverlust)
• Lasten übernimmt (Grundsteuer, Gebäudeversicherung)

In der Praxis erfolgt die Übergabe des wirtschaftlichen Eigentums fast immer zum im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Übergangsdatum. Dieser Zeitpunkt ist typischerweise der Tag, an dem der Käufer den Kaufpreis zahlt und die Schlüsselübergabe stattfindet.

Zeitlicher Abstand zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung

Zwischen notariell beurkundetem Kaufvertrag und Eintragung ins Grundbuch vergehen häufig mehrere Monate. In dieser Zeit hat der Käufer bereits wirtschaftliches Eigentum – und darf die AfA ansetzen.

Praxisbeispiel:

• Kaufvertrag und Schlüsselübergabe: 15. Oktober 2024
• Grundbucheintragung: 12. Februar 2025
• AfA-Beginn: 15. Oktober 2024 (nicht Februar 2025)
• Im Jahr 2024 werden 2,5 Monate (Oktober bis Dezember, zeitanteilig) AfA angesetzt

Alle Details zur Berechnung der AfA-Basis lesen Sie in unserem Artikel §7 Abs. 4 EStG erklärt.

Zeitanteilige Berechnung: Pro-rata-AfA im Anschaffungsjahr

Im Jahr des Erwerbs wird die AfA nicht für das gesamte Jahr angesetzt, sondern nur für die Monate ab dem Bewertungsstichtag.

Berechnungsformel: Jahres-AfA × (verbleibende Monate im Jahr / 12) = AfA im Erwerbsjahr

Wichtig: Begonnene Monate zählen als volle Monate.

Beispiel:

• Gebäudewert: 400.000 €
• AfA-Satz: 2 %
• Jahres-AfA: 8.000 €
• Übergabe: 15. September 2024 → 4 verbleibende Monate (Sept., Okt., Nov., Dez.)
• AfA 2024: 8.000 € × 4/12 = 2.667 €
• Ab 2025: volle 8.000 € jährlich

Bewertungsstichtag beim Neubau: Das Fertigstellungsdatum

Bei selbst hergestellten Gebäuden ist der Bewertungsstichtag das Datum der Fertigstellung.

Was bedeutet „Fertigstellung"?

Ein Gebäude gilt als fertiggestellt, wenn es:

• In allen wesentlichen Teilen vollendet ist
• Zu seinem bestimmungsgemäßen Gebrauch geeignet ist
• Die Bauhauptleistungen abgeschlossen sind

Es ist nicht erforderlich, dass alle Nebenarbeiten abgeschlossen sind (Gartengestaltung, kleinere Malerarbeiten, Einzug der Mieter). Entscheidend ist die grundsätzliche Nutzbarkeit.

Praktische Fallstricke:

• Wenn Ausbaureserven (Rohbaudachgeschoss) bestehen, gilt das Gebäude für den nicht ausgebauten Teil als noch nicht fertiggestellt
• Gestaffelte Fertigstellungen (z. B. bei Mehrfamilienhäusern geschossweise) sind möglich

Belege für das Fertigstellungsdatum

Da das Fertigstellungsdatum der AfA-Beginn ist, sollte es gut dokumentiert sein:

• Bauabnahmeprotokoll
• Fertigstellungsbescheinigung des Architekten
• Nutzungszulassung/Abnahmebescheid der Baubehörde
• Erste Mietzahlung als indirekter Nachweis

Bewertungsstichtag beim Erwerb eines Rohbaus oder unfertigen Gebäudes

Was gilt, wenn Sie ein noch nicht fertiggestelltes Gebäude kaufen?

Übergang des wirtschaftlichen Eigentums vor Fertigstellung

Wenn der Käufer das wirtschaftliche Eigentum an einem unfertigen Gebäude erwirbt (z. B. durch Übergabe eines Rohbaus), beginnt die AfA nicht bereits mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.

Die AfA setzt frühestens mit der Fertigstellung ein – aber auf Basis der gesamten Anschaffungskosten (also einschließlich des bereits gezahlten Kaufpreises für den Rohbau plus spätere Fertigstellungskosten).

Beispiel:

• Kauf eines Rohbaus: 1. März 2023 (wirtschaftliches Eigentum ab März)
• Kaufpreis Rohbau: 300.000 €
• Fertigstellungskosten: 150.000 €
• Fertigstellung: 30. November 2023
• AfA-Beginn: 30. November 2023 (nicht März 2023)
• AfA-Basis: 450.000 € (plus Nebenkosten)
• AfA 2023: 450.000 € × 3 % × 1/12 = 1.125 € (nur Dezember, da Fertigstellung Ende November)

Bewertungsstichtag bei der Kaufpreisaufteilung: Stichtagswert, nicht historischer Wert

Ein oft übersehener Aspekt: Nicht nur der Zeitpunkt, sondern auch der Wert des Gebäudes am Bewertungsstichtag ist entscheidend.

Die Bemessungsgrundlage der AfA sind die tatsächlichen Anschaffungskosten zum Zeitpunkt des Erwerbs – also der im Kaufvertrag vereinbarte Preis. Historische Buchwerte des Vorbesitzers spielen keine Rolle.

Auswirkung auf die Kaufpreisaufteilung

Bodenrichtwerte und Gebäudewerte unterliegen ständigen Schwankungen. Der Wert des Gebäudes am Bewertungsstichtag (Erwerbszeitpunkt) ist maßgebend für die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil.

Dies kann erhebliche Unterschiede machen:

• In Boomendzeiträumen (2010–2022) stiegen die Bodenpreise in vielen Regionen stärker als die Gebäudewerte → höherer Grundstücksanteil → niedrigere AfA-Basis
• In Stagnationsphasen oder bei eher ländlichen Lagen kann das Verhältnis günstiger für die Gebäude-AfA sein

Wie eine professionelle Immobilienbewertung die Kaufpreisaufteilung zu Ihren Gunsten optimieren kann, erklären wir ausführlich in unserem Gutachter-Bereich.

Restnutzungsdauer: Der Bewertungsstichtag als Ausgangspunkt

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie stellt sich die Frage: Wie lange ist die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes noch?

Die Nutzungsdauer beginnt nicht neu beim Käufer. Sie richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes und der damit verbundenen gesetzlichen Nutzungsdauer:

• Baujahr vor 1925: 40 Jahre Gesamtnutzungsdauer (AfA 2,5 %)
• Baujahr 1925–2022: 50 Jahre Gesamtnutzungsdauer (AfA 2 %)
• Bauantrag nach 31.12.2022: 33⅓ Jahre Gesamtnutzungsdauer (AfA 3 %)

Restnutzungsdauer am Bewertungsstichtag

Die Restnutzungsdauer am Erwerbszeitpunkt ergibt sich aus der gesamten Nutzungsdauer abzüglich der bereits abgelaufenen Jahre seit Fertigstellung.

Wichtig: Auch wenn der Vorbesitzer nicht die volle Nutzungsdauer ausgeschöpft hat (weil er das Gebäude zwischenzeitlich verkauft hat), beginnt für den Käufer die Abschreibung auf Basis des neuen Kaufpreises und der verbleibenden gesetzlichen Nutzungsdauer.

Aber: Der Käufer kann nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer geltend machen. Hierbei ist der Bewertungsstichtag entscheidend: Der Zustand des Gebäudes zum Erwerbszeitpunkt ist maßgebend für die Beurteilung, wie lange es tatsächlich noch nutzbar ist.

Wie die verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer funktioniert und wie der BFH diese Möglichkeit ausgeweitet hat, lesen Sie in unseren Artikeln zu BFH-Urteilen und §7 Abs. 4 EStG.

Bewertungsstichtag bei nachträglichen Herstellungskosten

Wenn Sie nach dem Erwerb investieren – etwa durch einen Anbau, eine Aufstockung oder eine umfassende Kernsanierung – entstehen nachträgliche Herstellungskosten. Für diese gilt ein eigener Bewertungsstichtag: der Zeitpunkt der Fertigstellung der jeweiligen Maßnahme.

Auswirkung auf die AfA

Nachträgliche Herstellungskosten:

• Werden der bestehenden AfA-Bemessungsgrundlage hinzugerechnet
• Beginnen ab dem Fertigstellungsdatum der Maßnahme zeitanteilig zu laufen
• Werden über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben (nicht über eine neue volle Nutzungsdauer)

Beispiel:

• Gebäude, Baujahr 2000, Kauf 2010 (20 Jahre nach Fertigstellung)
• Verbleibende Nutzungsdauer bei Kauf: 30 Jahre
• Anbau fertiggestellt 2020 (10 Jahre nach Kauf): Nutzungsdauer noch 20 Jahre
• Anschaffungskosten Anbau: 200.000 €
• AfA auf den Anbau: 200.000 € ÷ 20 Jahre = 10.000 €/Jahr

Bewertungsstichtag und die anschaffungsnahen Herstellungskosten

Die 15 %-Regelung nach §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG knüpft unmittelbar an den Bewertungsstichtag an:

• Maßgebend sind Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung (Bewertungsstichtag)
• Wird in diesem Zeitraum die 15 %-Grenze überschritten, werden alle Maßnahmen zu Herstellungskosten

Der Dreijahreszeitraum:

• Beginnt mit dem Bewertungsstichtag (Übergang des wirtschaftlichen Eigentums)
• Endet exakt drei Jahre nach dem Anschaffungsdatum
• Schönheitsreparaturen zählen auch dann, wenn sie eigentlich sofort abziehbar wären

Taktische Überlegung: Verschieben Sie umfangreiche Renovierungen wenn möglich auf nach dem Ablauf der ersten drei Jahre nach dem Kauf, um die 15 %-Falle zu vermeiden. Mehr dazu im Artikel Modernisierung vs. Kernsanierung.

Bewertungsstichtag bei der degressiven AfA (§7 Abs. 5a EStG)

Die neue degressive Gebäudeabschreibung knüpft an zwei alternative Zeitpunkte an:

1. Herstellungsbeginn: Nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029
2. Kaufvertrag (bindendes Verpflichtungsgeschäft): Nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029

Relevant ist dabei nicht das Fertigstellungsdatum oder der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, sondern der Zeitpunkt des Vertragsschlusses bzw. Baubeginns.

Praxistipp: Wenn Sie zwischen Oktober 2023 und September 2029 einen Kaufvertrag für einen Neubau unterzeichnen oder mit dem Bau beginnen, sollten Sie prüfen, ob die degressive AfA für Sie vorteilhafter ist als die lineare Alternative.

Die Vor- und Nachteile der beiden Methoden werden in unserem Hauptartikel zur §7 Abs. 4 EStG ausführlich verglichen.

Bewertungsstichtag bei Schenkung und Erbschaft

Erbschaft

Bei Erbschaft einer Immobilie tritt der Erbe steuerrechtlich in die Position des Erblassers. Das bedeutet:

• Die AfA läuft auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten des Erblassers weiter (nicht der aktuellen Marktwerte)
• Der Bewertungsstichtag für die Fortführung der AfA ist der Todestag des Erblassers
• Es entsteht kein neuer Abschreibungsbeginn wie beim entgeltlichen Erwerb

Ausnahme: Vermächtnisse oder Erwerbe von Erbengemeinschaften zu Marktpreisen werden wie ein Kauf behandelt.

Schenkung

Bei Schenkungen gilt grundsätzlich dasselbe Prinzip: Der Beschenkte tritt in die steuerliche Position des Schenkers ein und führt die AfA fort. Es gibt keinen neuen Bewertungsstichtag.

Strategische Überlegung: Wer eine stark im Wert gestiegene Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, kann durch einen anschließenden Verkauf und Wiederkauf einen neuen Bewertungsstichtag auf Basis des aktuellen (höheren) Marktwertes erzeugen – was bei einer späteren Vermietung eine deutlich höhere AfA-Basis ermöglicht. Dies ist jedoch mit Grunderwerbsteuer verbunden und muss sorgfältig kalkuliert werden.

Häufige Fehler beim Bewertungsstichtag in der Praxis

Fehler 1: AfA erst ab Grundbucheintragung Der häufigste Fehler. Korrekt ist: AfA beginnt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (Schlüsselübergabe/Besitzübergang), in der Regel Wochen bis Monate vor der Grundbucheintragung.

Fehler 2: Keine zeitanteilige Berechnung im Erwerbsjahr Im Erwerbsjahr gilt die Pro-rata-Methode. Viele Steuerpflichtige setzen fälschlicherweise die volle Jahres-AfA an.

Fehler 3: Fertigstellungsdatum bei Neubau falsch bestimmt Kleinere Restarbeiten verzögern die Fertigstellung steuerrechtlich nicht. Entscheidend ist die Gebrauchstauglichkeit.

Fehler 4: Anschaffungskosten beim Erwerb eines Rohbaus falsch berechnet Die AfA-Basis beim Kauf eines unfertigen Gebäudes umfasst sowohl den Rohbaupreis als auch die Fertigstellungskosten.

Fehler 5: Bewertungsstichtag bei Erbschaft nicht beachtet Nach einer Erbschaft wird die AfA des Erblassers fortgeführt – auf Basis seiner ursprünglichen Kosten, nicht der heutigen Marktwerte.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

1. Beginnt die AfA erst, wenn das Gebäude vermietet ist?

Nein. Die AfA beginnt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums bzw. der Fertigstellung, unabhängig davon, ob das Gebäude bereits vermietet ist. Allerdings können Werbungskosten (und damit die AfA) steuerlich nur dann geltend gemacht werden, wenn eine Vermietungsabsicht besteht und nachgewiesen wird. Ein vorübergehender Leerstand bei nachgewiesener Vermietungsabsicht ist unschädlich.

2. Was gilt, wenn der Kaufvertrag und die Schlüsselübergabe an verschiedenen Daten liegen?

Maßgebend ist der Übergang von Besitz, Nutzungen, Risiken und Lasten – typischerweise die Schlüsselübergabe entsprechend dem Kaufvertrag. Der bloße Abschluss des Kaufvertrags genügt nicht, solange der Verkäufer noch Besitz und Nutzungsrechte hat.

3. Kann ich den Bewertungsstichtag durch Vertragsgestaltung optimieren?

Ja, bis zu einem gewissen Grad. Durch die Wahl des Übergangs-Datums im Kaufvertrag kann der Käufer beeinflussen, in welchem Steuerjahr die AfA beginnt. Eine Übergabe am 2. Januar statt am 30. Dezember verschiebt die AfA um ein Jahr – ob das vorteilhaft ist, hängt von der persönlichen Steuerplanung ab.

4. Was ist der Bewertungsstichtag bei einer Kernsanierung?

Bei einer Kernsanierung, die steuerrechtlich als Herstellung eines neuen Gebäudes gilt, ist der Bewertungsstichtag das Datum der Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmen. Die Herstellungskosten der Sanierung bilden eine neue (zusätzliche) AfA-Basis. Mehr dazu in unserem Artikel Modernisierung vs. Kernsanierung.

5. Wie ermittle ich die tatsächliche Restnutzungsdauer meines Gebäudes am Bewertungsstichtag?

Die tatsächliche Restnutzungsdauer hängt vom Baujahr, dem Erhaltungszustand und den spezifischen baulichen Eigenschaften ab. Sie kann durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden, das den Zustand am Erwerbszeitpunkt bewertet. Nach dem BFH-Urteil IX R 25/19 sind verschiedene Methoden anerkannt – neben der ImmoWertV-Methode auch technische Bauzustandsberichte.

Weiterführende Artikel auf AfAMax

• §7 Abs. 4 EStG erklärt: Abschreibungssätze und Bemessungsgrundlage
• BMF-Schreiben zur Gebäude-AfA: Was gilt aktuell?
• BFH-Urteile zur Gebäude-AfA: Die wichtigsten Entscheidungen
• Modernisierung vs. Kernsanierung: Was ist steuerlich absetzbar?
• Finanzamt lehnt die AfA ab – was tun?
• Praxisbeispiele: AfA-Berechnung für verschiedene Immobilientypen
• Immobilienbewertung: Gebäudewert professionell ermitteln
• Zertifizierte Gutachter für Ihre Immobilie

Externe Quellen und weiterführende Literatur

• §7 EStG im Volltext (gesetze-im-internet.de)
• §6 EStG – anschaffungsnahe Herstellungskosten
• BFH-Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021
• EStH 2024 – Einkommensteuer-Handbuch (BMF)
• BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung
• ImmoWertV 2021 (Immobilienwertermittlungsverordnung)
• Abgabenordnung §39 – Zurechnung von Wirtschaftsgütern

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters. AfAMax bietet [professionelle Immobilienbewertungen](/property-valuation) und die Vermittlung [qualifizierter Gutachter](/appraiser) an.