§7 Abs. 4 EStG erklärt: Gebäude-AfA, Abschreibungssätze und alles, was Vermieter wissen müssen

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) auf Gebäude ist eines der mächtigsten Steuerinstrumente für Vermieter und Immobilieneigentümer. Kaum ein anderer Posten reduziert die steuerliche Bemessungsgrundlage so verlässlich und langfristig. Doch §7 Abs. 4 EStG ist komplizierter, als er auf den ersten Blick wirkt – falsche Sätze, vergessene Kaufnebenkosten oder ein falsch ermittelter Grundstücksanteil kosten Jahr für Jahr bares Geld.

Dieser Artikel erklärt den §7 Abs. 4 EStG vollständig, von den aktuellen Abschreibungssätzen über die Bemessungsgrundlage bis hin zur verkürzten Nutzungsdauer und der neuen degressiven AfA.

Was ist die Gebäude-AfA und warum ist sie so wichtig?

Gebäude unterliegen im Laufe der Zeit physischem Verschleiß und wirtschaftlicher Entwertung. Das Steuerrecht trägt dem Rechnung, indem Vermieter die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ihres Gebäudes über die voraussichtliche Nutzungsdauer verteilt als Betriebsausgabe oder Werbungskosten geltend machen können.

Diese Absetzung für Abnutzung (AfA) nach §7 EStG ist damit ein echter Steuervorteil: Obwohl kein Geld fließt, mindert die jährliche AfA das steuerliche Einkommen und reduziert die Steuerlast – und das über Jahrzehnte hinweg.

Für einen Vermieter mit einem Gebäudewert von 600.000 Euro und einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet die AfA:

• Bei 2 % AfA: 12.000 € jährliche Abschreibung → 5.040 € Steuerersparnis pro Jahr
• Bei 3 % AfA: 18.000 € jährliche Abschreibung → 7.560 € Steuerersparnis pro Jahr

Über die gesamte Nutzungsdauer summiert sich das auf hunderttausende Euro. Es lohnt sich also enorm, die AfA korrekt zu berechnen.

💡 Tipp: Nutzen Sie unsere Immobilienbewertung, um den Gebäudewert Ihrer Immobilie professionell ermitteln zu lassen – die Grundlage jeder AfA-Berechnung.

§7 Abs. 4 EStG: Der Gesetzestext und seine Bedeutung

§7 Abs. 4 EStG regelt die lineare (gleichbleibende) Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden. Die Norm unterscheidet grundlegend nach:

1. Art des Gebäudes (Wohngebäude oder Betriebsgebäude)
2. Fertigstellungs- oder Baujahr (vor/nach bestimmten Stichtagen)

Die konkreten Abschreibungssätze wurden zuletzt durch das Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022, in Kraft getreten am 16. Dezember 2022) erheblich verändert und gelten ab dem 1. Januar 2023.

Die aktuellen AfA-Sätze nach §7 Abs. 4 EStG (ab 2023)

Wohngebäude

Betriebsgebäude (nicht zu Wohnzwecken)

Wichtig für die Praxis: Maßgeblich bei Neubauten ist der Zeitpunkt des Bauantrags, nicht das spätere Fertigstellungsdatum. Bei Erwerb eines Neubaus gilt der Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses. Ein Gebäude, dessen Bauantrag am 15. November 2022 gestellt wurde, fällt noch unter den alten Satz von 2 %, auch wenn es erst 2024 fertiggestellt wurde.

Was änderte das Jahressteuergesetz 2022?

Das JStG 2022 hob den AfA-Satz für neue Wohngebäude von 2 % auf 3 % an. Dies mag klein klingen, hat aber erhebliche Auswirkungen:

• Die Nutzungsdauer verkürzt sich von 50 auf 33⅓ Jahre
• Die jährliche Steuerentlastung steigt bei gleichem Gebäudewert um 50 %
• Der Gesetzgeber wollte damit Investitionsanreize für den Wohnungsbau schaffen

Die Erhöhung gilt nicht rückwirkend. Für Bestandsgebäude und bereits genehmigte Bauprojekte bleibt der bisherige Satz.

Die Bemessungsgrundlage: Nur das Gebäude, nie das Grundstück

Der häufigste und teuerste Fehler bei der AfA-Berechnung: Der Boden (Grundstücksanteil) wird nicht herausgerechnet.

Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und darf daher niemals abgeschrieben werden. Nur der Gebäudeanteil bildet die Bemessungsgrundlage der AfA.

Zur Bemessungsgrundlage gehören:

• Kaufpreis des Gebäudes (ohne Grundstücksanteil)
• Anteilige Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklercourtage)
• Nachträgliche Herstellungskosten (Anbau, Aufstockung, Kernsanierung)

Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören:

• Grundstückswert (Bodenwert)
• Anteilige Kaufnebenkosten, die auf das Grundstück entfallen

Wie wird der Grundstücksanteil ermittelt?

Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung. Diese Excel-Tabelle berechnet auf Basis von Bodenrichtwerten und Gebäudedaten eine Aufteilung.

Allerdings akzeptieren Finanzämter und Gerichte auch abweichende Aufteilungen, wenn diese durch ein Gutachten nachgewiesen werden. Der Bundesfinanzhof hat mehrfach entschieden, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nur dann nicht maßgebend ist, wenn sie die wirtschaftliche Realität grundlegend verfehlt.

Unsere zertifizierten Gutachter können eine rechtssichere Aufteilung von Gebäude- und Grundstückswert ermitteln – ein entscheidender Vorteil bei der Maximierung Ihrer AfA.

Rechenbeispiel:

• Gesamtkaufpreis: 500.000 €
• Grundstücksanteil (nach Bodenrichtwert): 150.000 €
• Kaufnebenkosten: 25.000 € (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler)
• Gebäudeanteil: 350.000 €
• Anteilige Nebenkosten (70 % von 25.000 €): 17.500 €
• AfA-Bemessungsgrundlage: 367.500 €
• Jährliche AfA bei 2 %: 7.350 €

§7 Abs. 4 Satz 2 EStG: Verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer

Dieser Satz ist Gold wert für Eigentümer älterer oder schlecht erhaltener Immobilien. Er besagt:

Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes in den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 Buchstabe a weniger als fünfzig Jahre, können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden.

Das bedeutet: Wenn ein Gebäude tatsächlich kürzer genutzt werden kann, als der gesetzliche Standard vorschreibt, darf der höhere AfA-Satz angewendet werden. Ein Gebäude mit tatsächlicher Restnutzungsdauer von 25 Jahren darf mit 4 % statt 2 % abgeschrieben werden.

Wie weist man die verkürzte Nutzungsdauer nach?

Der Bundesfinanzhof hat mit seinem wegweisenden Urteil IX R 25/19 vom 28. Juli 2021 klargestellt: Der Steuerpflichtige kann sich jeder im Einzelfall geeigneten Darlegungsmethode bedienen. Es gibt keine Pflicht, ein teures Vollgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen vorzulegen.

Anerkannte Methoden umfassen:

• Sachverständigengutachten nach ImmoWertV
• Bauzustandsberichte mit Fotodokumentation
• Technische Mängeldokumentationen
• Wirtschaftliche Entwertungsnachweise (Leerstand, strukturelle Mängel)

Das BMF hatte 2023 noch strengere Anforderungen gestellt (BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023). Dieses Schreiben wurde jedoch mit dem BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben, womit die flexiblere BFH-Linie wieder vollständig gilt.

Mehr zu den relevanten Gerichtsurteilen lesen Sie in unserem Artikel BFH-Urteile zur Gebäude-AfA.

Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG: Die neue Alternative seit 2024

Neben der linearen AfA nach §7 Abs. 4 EStG gibt es seit dem Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024 eine neue Option: die degressive Gebäudeabschreibung nach §7 Abs. 5a EStG.

Wer kann die degressive AfA nutzen?

• Herstellungsbeginn: nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029
• Oder Kaufvertrag: nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029
• Nur für Gebäude, die zu Wohnzwecken vermietet werden

Wie funktioniert die degressive AfA?

• Fester Satz von 5 % – aber nicht auf die Anschaffungskosten, sondern auf den jeweiligen Restbuchwert
• Die Abschreibung nimmt also jedes Jahr leicht ab
• Im ersten Jahr bei einem Gebäudewert von 900.000 €: 45.000 €
• Im zweiten Jahr auf den Restwert (855.000 €): 42.750 €
• Jederzeit Wechsel zur linearen AfA möglich (aber nicht zurück)

Vergleich: Linear vs. Degressiv (Gebäudewert 900.000 €)

Die degressive AfA bietet in den ersten Jahren deutlich höhere Steuervorteile und ist damit besonders attraktiv für Investoren, die anfangs mehr steuerliche Entlastung benötigen.

Hinweis: Während der Anwendung der degressiven AfA sind keine Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) zulässig.

§7 Abs. 4 EStG in der Praxis: So berechnen Sie Ihre AfA

Schritt 1: Fertigstellungsjahr des Gebäudes ermitteln

Das Baujahr steht in der Regel im Grundbuch, im Kaufvertrag oder im Energieausweis. Bei Kernsanierungen gilt als Fertigstellungsjahr das Jahr der grundlegenden Erneuerung.

Schritt 2: Kaufpreis aufteilen

Trennen Sie den Kaufpreis in Gebäude- und Grundstücksanteil. Nutzen Sie die BMF-Arbeitshilfe oder beauftragen Sie ein professionelles Gutachten.

Schritt 3: Kaufnebenkosten einbeziehen

Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision – all diese Nebenkosten gehören anteilig zur AfA-Bemessungsgrundlage.

Schritt 4: Richtigen AfA-Satz anwenden

Je nach Baujahr und Nutzungsart den richtigen Satz aus der obigen Tabelle wählen.

Schritt 5: Jährliche AfA berechnen

Bemessungsgrundlage × AfA-Satz = Jährliche Abschreibung

Schritt 6: Zeitanteilig ansetzen

Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung wird die AfA nur für die verbleibenden Monate des Jahres angesetzt. Bei Erwerb am 1. Juli: 6/12 der Jahres-AfA.

Typische Fehler bei der AfA-Berechnung

Fehler 1: Grundstücksanteil nicht herausgerechnet Der häufigste Fehler. Das Finanzamt wird die AfA kürzen oder komplett ablehnen.

Fehler 2: Kaufnebenkosten vergessen Notar, Grunderwerbsteuer, Makler – alles erhöht die AfA-Basis und wird häufig vergessen.

Fehler 3: Falsches Baujahr angesetzt Besonders bei Altbauten um 1925 kann ein Fehler beim Baujahr den AfA-Satz von 2,5 % auf 2,0 % reduzieren – über 50 Jahre ein erheblicher Unterschied.

Fehler 4: Anschaffungsnahe Herstellungskosten übersehen Renovierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb können als Herstellungskosten gelten und die AfA-Basis erhöhen. Mehr dazu im Artikel Modernisierung vs. Kernsanierung.

Fehler 5: Verkürzte Nutzungsdauer nicht beantragt Viele Eigentümer älterer Gebäude lassen sich die Möglichkeit der verkürzten Nutzungsdauer entgehen, obwohl sie erhebliche Steuervorteile bieten würde. Lesen Sie, wie ein Gutachter hier helfen kann.

AfA bei nachträglichen Herstellungskosten

Was passiert, wenn Sie nach dem Erwerb erheblich in das Gebäude investieren – zum Beispiel durch einen Anbau, eine Aufstockung oder eine Kernsanierung?

Nachträgliche Herstellungskosten werden der bisherigen AfA-Bemessungsgrundlage hinzugerechnet und über die Restnutzungsdauer abgeschrieben. Das bedeutet:

1. Den verbleibenden Buchwert ermitteln
2. Die Herstellungskosten hinzurechnen
3. Die neue AfA über die verbleibende Nutzungsdauer berechnen

Beispiel:

• Altbau (Gebäudewert 400.000 €, 5 Jahre abgeschrieben à 2 %): Buchwert 360.000 €
• Kernsanierung 200.000 € (Herstellungskosten)
• Neue Basis: 560.000 €, neue Nutzungsdauer: 45 Jahre
• Neue jährliche AfA: 560.000 € ÷ 45 = 12.444 €

Ob Ihre Renovierungsmaßnahmen als Herstellungskosten oder als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand gelten, ist eine der wichtigsten steuerlichen Fragen für Vermieter. Mehr dazu lesen Sie in unserem ausführlichen Beitrag Modernisierung vs. Kernsanierung.

AfA beim Kauf einer vermieteten Bestandsimmobilie

Beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie beginnt die AfA nicht von vorne. Sie setzt vielmehr am aktuellen Marktwert an und läuft auf Basis des neuen Kaufpreises weiter – unabhängig davon, wie lange der Vorbesitzer das Gebäude bereits abgeschrieben hat.

Das ist ein wichtiger Vorteil des deutschen Steuerrechts: Jeder Kauf einer Immobilie setzt die AfA-Uhr neu auf, bezogen auf den neuen Kaufpreis.

Die Nutzungsdauer richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes, nicht nach dem Kaufdatum. Wird ein Altbau von 1960 im Jahr 2024 gekauft, gilt der Satz von 2 % – aber die AfA-Basis ist der neue Kaufpreis.

Wie der Bewertungsstichtag die AfA beeinflusst, erklären wir in einem eigenen Artikel.

Exkurs: §7 Abs. 2 EStG – Die AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter

§7 Abs. 4 EStG gilt nur für Gebäude. Einbauten wie Küchen, Aufzüge oder technische Anlagen in Mietobjekten können unter Umständen als bewegliche Wirtschaftsgüter behandelt und schneller abgeschrieben werden.

Das ist vor allem für gewerbliche Vermieter interessant: Ein technisch getrennter Aufzug oder eine Einbauküche im Mietobjekt hat eine kürzere betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer (AfA-Tabelle des BMF) und reduziert die Steuerlast in den ersten Jahren stärker.

AfA und Spekulationssteuer: Was beim Verkauf gilt

Die AfA hat eine wichtige Kehrseite beim Verkauf: Jede abgeschriebene Euro mindert den steuerlichen Anschaffungswert. Beim Verkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist wird der Gewinn auf Basis des um die AfA geminderten Buchwerts berechnet – was zu einem höheren steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn führt.

Dies nennt man die AfA-Rückführung im Rahmen der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen nach §23 EStG. Ein Aspekt, der bei langfristigen Vermietungsstrategien sorgfältig geplant sein will.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

1. Wie hoch ist der AfA-Satz für ein Mehrfamilienhaus, das ich 2024 kaufe?

Das hängt vom Baujahr des Gebäudes ab, nicht vom Kaufjahr. Für Gebäude mit Bauantrag nach dem 31.12.2022 gilt 3 %. Für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 errichtet wurden, gilt 2 %. Für Altbauten vor 1925 gilt 2,5 %. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1970 kaufen, schreiben Sie mit 2 % pro Jahr ab – bezogen auf den neuen Kaufpreis abzüglich Grundstücksanteil.

2. Kann ich die AfA erhöhen, wenn das Gebäude stark sanierungsbedürftig ist?

Ja. Nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG können Sie eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer geltend machen. Dafür benötigen Sie einen geeigneten Nachweis – zum Beispiel ein Sachverständigengutachten. Nach der aktuellen BFH-Rechtsprechung (Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021) sind verschiedene Methoden anerkannt. Unsere Gutachter helfen Ihnen bei der Erstellung eines rechtssicheren Nachweises.

3. Was passiert mit der AfA, wenn ich mein Mietobjekt verkaufe?

Die AfA endet mit dem steuerlichen Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (in der Regel beim Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten laut Kaufvertrag). Der Käufer beginnt seine eigene AfA auf Basis seines Kaufpreises. Die kumulierten Abschreibungen des Verkäufers mindern seinen steuerlichen Buchwert und erhöhen damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist.

4. Darf ich Anschaffungsnebenkosten wie Maklergebühren und Notarkosten in die AfA-Basis einbeziehen?

Ja, unbedingt. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklercourtage und ähnliche Kosten gehören zu den Anschaffungskosten und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Dabei müssen sie allerdings aufgeteilt werden: Nur der auf das Gebäude (nicht auf das Grundstück) entfallende Anteil ist abschreibungsfähig.

5. Kann ich von der linearen AfA auf die degressive AfA wechseln?

Nein. Das Wahlrecht zwischen linearer AfA (§7 Abs. 4 EStG) und degressiver AfA (§7 Abs. 5a EStG) besteht nur zu Beginn. Wer sich für die degressive AfA entschieden hat, kann jedoch jederzeit zur linearen AfA wechseln (aber nicht zurück). Umgekehrt ist ein Wechsel von linear zu degressiv nicht möglich. Die degressive AfA ist zudem nur für Gebäude mit Herstellungsbeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 verfügbar.

Weiterführende Artikel auf AfAMax

• BMF-Schreiben zur Gebäude-AfA: Was gilt aktuell?
• BFH-Urteile zur Gebäude-AfA: Die wichtigsten Entscheidungen
• Bewertungsstichtag: Wann beginnt die AfA?
• Modernisierung vs. Kernsanierung: Was ist steuerlich absetzbar?
• Finanzamt lehnt die AfA ab – was tun?
• Praxisbeispiele: AfA-Berechnung für verschiedene Immobilientypen
• Immobilienbewertung: Gebäudewert professionell ermitteln lassen
• Zertifizierte Gutachter für Ihre Immobilie finden

Externe Quellen und weiterführende Literatur

• §7 EStG im Volltext (gesetze-im-internet.de)
• Jahressteuergesetz 2022 – Bundesgesetzblatt
• BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 zur Gebäude-AfA
• BMF Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung
• BFH-Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 (Bundesfinanzhof)
• BFH-Urteil IX R 14/23 vom 23.01.2024 (Bundesfinanzhof)
• Wachstumschancengesetz 2024 – Bundesgesetzblatt
• EStH 2024 – Einkommensteuer-Handbuch (BMF)

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters oder vereidigten Sachverständigen. AfAMax bietet [professionelle Immobilienbewertungen](/property-valuation) und die Vermittlung [qualifizierter Gutachter](/appraiser) an.