Finanzamt lehnt Restnutzungsdauer-Gutachten ab – Das sind Ihre Optionen

Was die häufigsten Ablehnungsgründe sind, wie Sie dagegen vorgehen und wann sich die Gegenwehr lohnt – das erfahren Sie in diesem Artikel.

Warum lehnen Finanzämter ab? Die 5 häufigsten Gründe

Nicht jede Ablehnung hat denselben Grund – und nicht jede Ablehnung ist gleich gut begründet. Die Kenntnis des Ablehnungsgrunds bestimmt, wie Sie reagieren sollten.

1. Fehlende DIN EN ISO/IEC 17024 Zertifizierung des Gutachters

Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 legt fest: Gutachten werden nur anerkannt, wenn sie von einem Sachverständigen erstellt wurden, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditierte Stelle zertifiziert ist.

Fehlt diese Zertifizierung oder ist sie im Gutachten nicht nachgewiesen, hat das Finanzamt einen formalen Ablehnungsgrund. In diesem Fall hilft nur ein neues Gutachten von einem korrekt zertifizierten Sachverständigen.

Prüfen Sie: Enthält Ihr Gutachten den expliziten Hinweis auf die DIN EN ISO/IEC 17024 Zertifizierung und die akkreditierte Zertifizierungsstelle? Alle AfAMax-Gutachten erfüllen diese Anforderung.

2. Kein ausdrücklicher Nachweis der Restnutzungsdauer als Gutachtenzweck

Das Finanzamt darf ein Gutachten ablehnen, wenn es nicht ausdrücklich dem Nachweis der tatsächlichen Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dient. Ein allgemeines Immobilienwertgutachten reicht nicht – selbst wenn es die Restnutzungsdauer beiläufig erwähnt.

Das Gutachten muss in seiner Zweckbeschreibung klar formulieren: Es wurde erstellt, um die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nachzuweisen.

3. Bloße Übernahme aus einem Verkehrswertgutachten

Wird die Restnutzungsdauer lediglich aus einem Verkehrswertgutachten übernommen – ohne eigenständige Ermittlung und Begründung –, ist das kein anerkennungsfähiger Nachweis. Das BMF-Schreiben schließt diese Praxis ausdrücklich aus.

Das Restnutzungsdauer-Gutachten muss eine eigenständige, objektbezogene Bewertung enthalten, die die tatsächlichen Faktoren des Gebäudes – Bauweise, Zustand, Modernisierungen, Schäden – individuell berücksichtigt und begründet.

4. Fehlende oder unzureichende Ortsbesichtigung

Viele Finanzämter – insbesondere in Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen – werten das Fehlen einer Ortsbesichtigung als Qualitätsmangel. Rechtlich vorgeschrieben ist sie nicht; der BFH hat das mehrfach bestätigt. In der Finanzamts-Praxis ist sie jedoch ein häufiger informeller Ablehnungsgrund.

Wurde keine Ortsbesichtigung durchgeführt, lässt sich das im Einspruchsverfahren nachholen. In diesem Fall empfehlen wir, das Gutachten durch einen Ortstermin zu ergänzen und dem Finanzamt die aktualisierte Fassung vorzulegen.

5. Formale Mängel im Gutachten

Formale Schwachstellen – fehlende Angaben zum Bewertungsstichtag, unklare Objektbeschreibung, fehlende Begründung der gewählten Methodik – geben dem Finanzamt Anlass für Rückfragen oder eine Ablehnung.

Diese Mängel sind häufig behebbar: Der Gutachter kann eine ergänzende Stellungnahme verfassen, die die beanstandeten Punkte adressiert.

Was das Recht sagt: Was das Finanzamt MUSS

Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen klar Grenzen gesetzt:

BFH, 28.07.2021 (Az. IX R 25/19): Der Steuerpflichtige darf sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die geeignet erscheint, die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Das Finanzamt kann keine bestimmte Methode vorschreiben.

BFH, 23.01.2024 (Az. IX R 14/23): Die Punkterastermethode und modellhafte wirtschaftliche Herleitungen sind ausdrücklich zulässig. Mathematische Präzision ist nicht erforderlich – eine plausible Schätzung genügt.

Aus beiden Urteilen folgt: Ein Finanzamt, das ein sachverständig erstelltes, nachvollziehbares Gutachten ohne substanzielle Gegenbegründung ablehnt, handelt rechtswidrig. Das Finanzamt muss entweder das Gutachten anerkennen oder ein eigenes Gegengutachten in Auftrag geben – und das auf seine Kosten.

Konsequenz: Eine pauschale Ablehnung mit der Begründung „nicht überzeugend" oder „Methode nicht anerkannt" ist angreifbar. Mit einem fundierten Einspruch stehen Ihre Chancen gut.

Schritt für Schritt: So gehen Sie gegen die Ablehnung vor

Schritt 1: Ablehnungsbegründung genau lesen

Bevor Sie handeln, lesen Sie den Steuerbescheid und das Begleitschreiben des Finanzamts sorgfältig. Häufig sind Ablehnungen vage formuliert – „das Gutachten konnte nicht anerkannt werden" sagt nichts über den konkreten Grund. Fordern Sie eine schriftliche Begründung an, wenn diese fehlt.

Schritt 2: Einspruch einlegen – Frist beachten

Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Steuerbescheids. Handeln Sie schnell. Ein Einspruch kann zunächst formlos eingelegt werden – per E-Mail, Fax oder Brief – um die Frist zu wahren. Die Begründung kann nachgereicht werden.

Muster für einen vorläufigen Einspruch:

"Hiermit lege ich gegen den Einkommensteuerbescheid vom [Datum], Steuernummer [Nummer], fristwahrend Einspruch ein. Die Begründung werde ich innerhalb von vier Wochen nachreichen."

Schritt 3: Stellungnahme des Gutachters einholen

Sobald Sie den Ablehnungsgrund kennen, wenden Sie sich an den Gutachter. Ein erfahrener Sachverständiger kann eine Stellungnahme verfassen, die die Einwände des Finanzamts fachlich adressiert und die Methodik des Gutachtens verteidigt.

Bei AfAMax ist diese Unterstützung im Prozess inbegriffen. Wir begleiten Sie bei Rückfragen und Einspruchsverfahren – ohne zusätzliche Kosten für einfache Stellungnahmen.

Schritt 4: Steuerberater einschalten

Spätestens jetzt sollte Ihr Steuerberater in den Prozess eingebunden sein. Er kennt die lokale Finanzamts-Praxis, kann den Einspruch formal korrekt begründen und hat Erfahrung mit vergleichbaren Fällen. Die Kosten für den Steuerberater im Einspruchsverfahren sind in der Regel ebenfalls als Werbungskosten absetzbar.

Schritt 5: Klage beim Finanzgericht

Wenn das Einspruchsverfahren scheitert, ist der nächste Schritt die Klage beim zuständigen Finanzgericht. Das klingt drastisch, ist aber ein normales Verfahren. Die Finanzgerichte haben in den vergangenen Jahren regelmäßig zugunsten von Steuerpflichtigen entschieden:

• Finanzgericht Köln, 23.03.2022 (Az. 6 K 293/20): Modellhaft hergeleitete Gutachten anerkennungsfähig
• Finanzgericht Münster, 27.01.2022 (Az. 1 K 1741/18 E): Maßgeblich sind wirtschaftliche Einflussfaktoren, nicht allein technischer Verschleiß
• Finanzgericht Hamburg, 2025: Bestätigung der gängigen Bewertungspraxis

Die Erfolgsquote bei fundierten Gutachten und korrektem Vorgehen ist hoch. Allerdings braucht ein Finanzgerichtsverfahren Zeit und sollte nur bei substanziellem Steuervorteil in Betracht gezogen werden.

Wann lohnt sich die Gegenwehr?

Nicht jede Ablehnung rechtfertigt den vollständigen Rechtsweg. Eine Kosten-Nutzen-Abwägung ist sinnvoll:

AfAMax-Nachbetreuung bei Ablehnung

Wir lassen unsere Kunden im Einspruchsverfahren nicht allein. Konkret bedeutet das:

Kostenlose Stellungnahmen bei standardmäßigen Rückfragen des Finanzamts – ohne Zusatzkosten.

Unterstützungsschreiben für Ihren Steuerberater, die die methodische Grundlage des Gutachtens erläutern und die relevante Rechtsprechung zitieren.

Nachbesserung des Gutachtens, wenn formale Mängel behoben werden können.

Einschätzung der Erfolgsaussichten, damit Sie fundiert entscheiden können, ob sich ein Einspruchsverfahren lohnt.

Unser Ziel ist nicht nur die Gutachtenerstellung – sondern die erfolgreiche Anerkennung durch das Finanzamt.

Fazit: Eine Ablehnung ist kein Ende

Viele Steuerpflichtige nehmen die erste Ablehnung hin und verzichten auf Tausende Euro an berechtigter Steuerersparnis. Das ist unnötig. Die Rechtslage ist eindeutig, die Finanzgerichte urteilen regelmäßig zugunsten der Steuerpflichtigen, und die Hürde für einen Einspruch ist gering.

Wenn Ihr Gutachten abgelehnt wurde, sprechen Sie uns an. Wir schauen gemeinsam auf die Ablehnungsbegründung und geben Ihnen eine ehrliche Einschätzung, was sinnvoll ist.