Ortsbesichtigung beim Restnutzungsdauer-Gutachten: Pflicht oder optional?

Was genau bei einem Ortstermin geprüft wird, wann er wirklich notwendig ist und wann Sie darauf verzichten können – das erfahren Sie in diesem Artikel.

Was sagt die Rechtslage?

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Grundsatzurteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) klargestellt, dass für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer kein bestimmtes Ermittlungsverfahren zwingend vorgeschrieben ist. Ein Bausubstanzgutachten – und damit auch eine Ortsbesichtigung – ist nicht gesetzlich gefordert.

Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 konkretisierte die Anforderungen: Das Gutachten muss von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt werden und ausdrücklich dem Nachweis der tatsächlichen Restnutzungsdauer dienen. Zur Frage der Ortsbesichtigung schweigt das Schreiben – es macht sie weder zur Pflicht noch schließt es sie aus.

Der BFH bestätigte diese Linie in seinem Urteil vom 23.01.2024 (Az. IX R 14/23): Eine modellhafte, wirtschaftlich hergeleitete Bestimmung der Restnutzungsdauer ist ausdrücklich ausreichend – auch ohne Ortstermin.

Rechtliche Kurzantwort: Keine gesetzliche Pflicht zur Ortsbesichtigung. Die Finanzämter haben jedoch in der Praxis eigene Erwartungen entwickelt.

Die Finanzamts-Praxis: Wann wird sie erwartet?

Obwohl die Rechtslage eindeutig ist, zeigt die Praxis ein differenziertes Bild. Viele Finanzämter haben interne Bearbeitungshinweise entwickelt, die eine Ortsbesichtigung als Qualitätsmerkmal bewerten.

Folgende Faktoren erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Finanzamt eine Besichtigung erwartet oder nachfordert:

• Großes Objekt: Bei Mehrfamilienhäusern ab etwa 6 Einheiten oder einer Wohnfläche ab 300 m² wird ein Ortstermin häufiger hinterfragt
• Hohe beanspruchte Steuerersparnis: Je größer der Abschreibungsvorteil, desto genauer prüft das Finanzamt die Grundlage
• Ältere Immobilien mit ungeklärtem Zustand: Wenn aus den Unterlagen der tatsächliche Zustand nicht vollständig hervorgeht
• Erste Einreichung in einem Finanzamtsbezirk: Ämter, die wenig Erfahrung mit diesen Gutachten haben, fordern häufiger Nachweise
• Widersprüchliche Angaben: Wenn Kaufpreis, Energieausweis und angegebener Zustand nicht konsistent erscheinen

Es gibt keine bundesweit einheitliche Regelung. Die Finanzamts-Praxis variiert je nach Bundesland und Sachbearbeiter.

Ohne Besichtigung: Was sind die Risiken?

Ein Gutachten ohne Ortsbesichtigung ist gültig und rechtlich anerkennbar. Das Risiko liegt nicht in der Rechtswidrigkeit, sondern in der praktischen Durchsetzung:

Mögliche Folgen ohne Ortstermin:

• Das Finanzamt fordert ergänzende Unterlagen oder eine Stellungnahme nach
• Das Finanzamt lehnt das Gutachten mit der Begründung ab, der Zustand sei nicht ausreichend dokumentiert
• Es kommt zu einem Einspruchsverfahren, das Zeit und Nerven kostet
• Im schlimmsten Fall: Klage beim Finanzgericht

Ein abgelehntes Gutachten bedeutet nicht automatisch das Ende – aber es bedeutet Aufwand. Und jedes Finanzgericht, das sich mit der Sache befasst, entscheidet im Einzelfall.

Wer sicher und reibungslos durchkommen möchte, fährt mit Ortsbesichtigung deutlich besser.

Mit Besichtigung: Was wird konkret geprüft?

Bei einem Ortstermin dokumentiert der zertifizierte Sachverständige den tatsächlichen Zustand der Immobilie systematisch. Das umfasst:

Außenbereich:

• Fassadenzustand und Wärmedämmung
• Dachzustand und Dacheindeckung
• Fenster und Außentüren (Zustand, Baujahr der letzten Erneuerung)
• Zustand der Außenanlagen und Nebengebäude
• Sichtbare bauliche Mängel oder Schäden

Innenbereich:

• Zustand der Böden, Wände, Decken
• Zustand der Bäder und WCs
• Heizungsanlage (Typ, Alter, Zustand)
• Leitungssysteme (Strom, Wasser, Abwasser – soweit sichtbar)
• Keller und allgemeine Gebäudestruktur
• Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen

Dokumentation:

• Fotos aller relevanten Bauteile
• Aufnahme von Modernisierungen und deren geschätztem Alter
• Erfassung von Schäden oder Investitionsstau

Diese Dokumentation fließt direkt in die Gutachten-Erstellung ein und macht die Bewertung der Restnutzungsdauer nachvollziehbarer und belastbarer.

Ablauf eines Ortstermins mit AfAMax

Der Prozess ist unkompliziert und erfordert von Ihrer Seite wenig Aufwand:

1. Buchung beim Gutachten-Auftrag
Sie buchen die Ortsbesichtigung direkt bei der Gutachten-Bestellung dazu – kein separater Prozess.

2. Terminvereinbarung
Unser Sachverständiger meldet sich innerhalb weniger Werktage zur Terminabsprache. Bundesweite Ortstermine sind in der Regel innerhalb von 5–10 Werktagen möglich.

3. Der Termin selbst
Der Ortstermin dauert je nach Objektgröße zwischen 30 Minuten (ETW) und 2–3 Stunden (großes MFH). Sie oder Ihr Mieter sollten Zugang ermöglichen können.

4. Dokumentation und Gutachten
Die Ergebnisse des Ortstermins fließen unmittelbar in das Gutachten ein. Die Lieferung erfolgt in der Regel 2–4 Wochen nach dem Termin.

Kosten der Ortsbesichtigung im Überblick

Die Kosten für Gutachten und Ortsbesichtigung sind bei vermieteten Immobilien in der Regel als Werbungskosten steuerlich absetzbar – was den effektiven Nettopreis deutlich reduziert.

Bei einem Steuersatz von 42 % kostet der Ortstermin Sie effektiv rund 307 € netto – bei einer potenziellen Mehrersparnis von Tausenden Euro pro Jahr.

Unser Rat: Wann unbedingt, wann optional?

Ortsbesichtigung unbedingt empfehlenswert wenn...

• Das Objekt ein Mehrfamilienhaus mit 4+ Einheiten ist
• Die beanspruchte Steuerersparnis fünfstellig ist (pro Jahr)
• Der Zustand aus den Unterlagen nicht eindeutig hervorgeht
• Sie in einem Bundesland sind, das erfahrungsgemäß streng prüft (Bayern, Baden-Württemberg, NRW)
• Das Finanzamt bei Ihrer letzten Steuererklärung bereits Rückfragen gestellt hat

Ohne Besichtigung vertretbar wenn...

• Es sich um eine gut dokumentierte Eigentumswohnung handelt
• Fotos und Unterlagen den Zustand klar belegen
• Der erreichbare Steuervorteil eher im unteren Bereich liegt
• Ihr Steuerberater die Einreichung begleitet und das Finanzamt kennt

Wenn Sie unsicher sind: Die kostenlose Ersteinschätzung gibt Ihnen eine Empfehlung für Ihre konkrete Situation.

Fazit

Eine Ortsbesichtigung ist kein gesetzliches Muss – aber sie ist die klügere Wahl. Der Mehrpreis von 529 € ist gemessen an der typischen Jahresersparnis von 1.500 bis 5.000 € gering. Die erhöhte Planungssicherheit und die niedrigere Ablehnungsquote sind es wert.

Wer sicher gehen will, bucht sie. Wer bei einer kleinen, gut dokumentierten Wohnung auf Nummer sicher gehen und Kosten sparen möchte, kann es auch ohne versuchen – sollte dann aber eine lückenlose Fotodokumentation sicherstellen.